media-nasional.com – Kredit Pemilikan Rumah (KPR) menjadi hal yang cukup penting ketika ingin membeli rumah, karena kenaikan harga rumah/properti yang cenderung lebih tinggi daripada kenaikan pendapatan.
Pada kesempatan kali ini, kita akan membahas hal-hal yang harus diperhatikan dalam mengambil KPR, contoh produk KPR, cara melunasi KPR dengan baik dan simulasi menggunakan kalkulator KPR.
Sebelum Kredit Rumah Cari Rumah Sesuai dengan Kemampuan, Hitung Pakai Kalkulator KPR
Pada saat Anda ingin membeli rumah dengan mengajukan KPR, tentu saja Anda harus melakukan perencanaan terlebih dahulu. Hal pertama yang harus perhatikan adalah harga rumah tersebut, kenapa? Karena tentu saja ketika Anda membayar cicilan KPR tersebut, Anda tidak ingin berhenti di tengah-tengah karena Anda tidak mampu untuk membayarnya lagi.
Oleh karena itu, pada saat Anda membeli rumah, Anda harus melihat rumah yang sesuai dengan kemampuan keuangan Anda pada saat itu.
[Baca Juga: Kredit Macet: Ngelunasin Kartu Kredit atau KPR Dulu?]
Ketika kita mengajukan KPR, kita harus memberikan uang muka. Dan pada umumnya uang muka yang ideal untuk kita berikan adalah 30% dari harga rumah tersebut. Ada beberapa orang yang membayar uang muka dibawah 30%. Sebenarnya hal itu boleh saja dilakukan, tetapi itu akan memberatkan cicilannya nantinya.
Cicilan bulanan yang ideal adalah 30% – 35% dari gaji bulanan. Karena pada umumnya, orang yang sudah menikah, pengeluaran bulanannya kurang lebih 70% dari penghasilannya atau biasanya lebih rendah daripada itu, jika ada beberapa tabungan yang harus disiapkan.
Sebagai contoh, jika Anda memiliki penghasilan Rp10 juta, maka cicilan rumah maksimal yang ideal adalah Rp3,5 juta setiap bulannya.
[Baca Juga: Jika Punya Uang Lebih: Mempercepat Pelunasan KPR atau Melakukan Investasi?]
Untuk mempermudah Anda dalam merencanakan KPR Anda, kami menyiapkan kalkulator KPR. Kalkulator KPR (Kredit Pemilikan Rumah) adalah sebuah sarana yang dapat memberikan estimasi besar uang muka dan cicilan KPR yang akan Anda bayarkan tiap bulannya serta total pinjaman Anda setelah memperhitungkan tingkat bunga.
Alat ini sangat berguna untuk Anda yang ingin mengajukan pinjaman dan berniat untuk mencari tahu lebih lanjut apakah penghasilan Anda cukup untuk membayar cicilan setiap bulannya.
Kalkulator kami dapat memproyeksikan besar uang muka dan cicilan bulanan serta waktu yang dibutuhkan peminjam untuk melunasi pinjaman tersebut.
Jika Anda mengetahui besar uang muka, cicilan dan total pinjaman yang Anda butuhkan, setidaknya akan lebih mudah bagi Anda untuk mengajukan pinjaman yang sesuai dengan kebutuhan serta kemampuan Anda. Hal terpenting adalah memastikan bahwa pemasukan Anda mencukupi untuk membayar pinjaman tersebut.
Contoh Produk KPR
Di bawah ini merupakan contoh salah satu simulasi perhitungan KPR dari bank Mandiri.
[Baca Juga: Bunga KPR Mana yang Lebih Menguntungkan: Flat atau Floating?]
Disclaimer: Penyebutan merek pada artikel ini bertujuan sebagai sarana edukasi, bukan sebagai sarana promosi atau untuk pengajuan kredit.
Selain menggunakan kalkulator KPR dari Finansialku, Anda juga dapat mengunakan kalkulator KPR online dari beberapa bank berikut:
#1 Kalkulator KPR online Bank Konvensional:
#2 Kalkulator KPR online Bank Syariah:
Cara Cepat Lunasi KPR
Jika kita ingin melunasi KPR dengan cepat, kita akan menggunakan kombinasi dari beberapa strategi. Mulai dari memiliki tabungan tetap, melakukan pelunasan dipercepat, angsuran ekstra berkala, lalu take over ke Bank Syariah
Kunci dari cara cepat melunasi KPR adalah poin pertama, yaitu “Tabungan Tetap”. Metode pelunasan yang akan saya paparkan sebenarnya adalah metode standard, yaitu mengurangi pokok kredit sehingga berimplikasi pada porsi bunga yang harus kita bayarkan tiap bulan.
Pada KPR Bank Konvensional biasanya berlaku sistem Anuitas dimana konsepnya adalah cicilan Anda akan tetap selama masa kredit (jika tidak terjadi kenaikan tingkat suku bunga kredit). Di dalam cicilan tetap itu terkandung 2 komponen yaitu pokok kredit dan bunga kredit.
Pada tahun-tahun pertama bank akan mengambil porsi bunga yang sangat besar. Contoh jika Anda mengajukan kredit sebesar Rp136.500.000 dengan tingkat suku bunga 12% maka pada tahun pertama ini bank berhak memperoleh bunga sebesar 12% x Rp136.500.000 = Rp16.380.000!
Perhatikan ilustrasi berikut (contoh dari Ilustrasi bank BTN):
Pengajuan Kredit = Rp136.500.000 (suku bunga 12%, selama 120 bulan)
Cicilan Tetap Bulanan = Rp2.013.200
Total Cicilan = Rp2.013.200 x 120 bulan = Rp241.584.000
Total Bunga = Rp241.584.000 – Rp136.500.000 = Rp105.084.000
Dari ilustrasi diatas dapat kita lihat, pada tahun pertama saja bank telah mengambil bunga 15,58% dari total bunga yang seharusnya dia dapatkan. Dan jangan kaget, pokok utang sebenarnya baru berkurang Rp7.778.400 saja, sangat kecil bisa dibandingkan dengan total cicilan setahun yang Rp24.158.400 atau hanya setara 32,19% dari uang yang telah Anda bayarkan ke bank.
[Baca Juga: Kabar Gembira! BPJS Ketenagakerjaan KPR DP 1 Persen. Apa Syaratnya?]
Bandingkan dengan metode KPR Syariah dibawah ini yang punya perbedaan metode perhitungan:
Pengajuan Kredit = Rp136.500.000 (margin 7,57%, selama 120 bulan)
Keuntungan Bank = 7,57% x 10 x Rp136.500.000 = Rp103.330.500
Total Pembiayaan = Rp136.500.000 + Rp103.330.500 = Rp239.830.500
Cicilan Bulanan = Total Pembiayaan / 120 = Rp1.998.587
Catatan: Skema di atas berdasarkan margin Griya iB Hasanah Pembiayaan Rumah yang berlaku di BNI Syariah terhitung Maret 2011, yaitu:
Kerugian dari KPR Syariah adalah pelunasan dipercepat atau angsuran ekstra tidak akan mengurangi nominal dari Total Pembiayaan. Jadi seberapa cepat pun Anda membayar dan seberapa banyak pun Anda melakukan angsuran ekstra, tetap saja Anda akan membayarkan sebanyak total Rp239.830.500 kepada bank.
[Baca Juga: Masih Mikir KPR itu Mahal? Ini Alasan Anda Perlu Mengajukan KPR]
Berikut adalah beberapa alternatif yang bisa Anda coba untuk mengakali hal diatas. Tujuan kita kali ini adalah berusaha semaksimal mungkin untuk mengurangi keuntungan bank entah itu dalam bentuk bunga maupun margin (untuk bank syariah). Kembali kepada poin pertama yang sudah ditegaskan di muka, kita saat ini akan mengandalkan Tabungan Tetap. Pada dasarnya di luar angsuran KPR, jika kita sedikit disiplin, kita bisa mengalokasikan sekian persen penghasilan kita untuk menabung.
Dalam masalah KPR ini biasanya bank hanya membolehkan cicilan bulanan sebesar maksimum 40% dari penghasilan tetap. Secara teori, kita masih bisa mengalokasikan 10% – 15% dari penghasilan untuk menabung. Akumulasi tabungan inilah yang akan kita gunakan untuk mengubah perhitungan KPR.
Sekarang coba simak ilustrasi berikut. Bayangkan Anda punya penghasilan Rp10.000.000 sebulan. Jika Anda peserta KPR, Anda bisa mencicil sampai maksimum Rp4.000.000 per bulan. Atau setahunnya adalah Rp48.000.000. Dari perhitungan sebelumnya kita tahu bahwa pada tahun pertama, hanya 32,19% dari total cicilan yang mengurangi pokok utang, sisanya sebesar 67,81% adalah bunga.
Sekarang coba kita hitung jika dana yang Rp4.000.000 per bulan itu Anda bagi dua, Rp2.000.000 untuk cicilan KPR, Rp2.000.000 nya lagi Anda alokasikan kepada Tabungan Tetap. Secara teori pada tahun pertama ini saja posisi keuangan Anda menjadi:
Artinya Anda baru saja membalikkan keadaan! Sekarang porsi bunga yang Anda bayar telah berubah menjadi hanya 33,90% dari uang yang Anda keluarkan setahun.
[Baca Juga: Tertarik Jadi Nasabah KPR BPJS Ketenagakerjaan, Memang Ada?]
Sekarang setelah Anda mempunyai tabungan tetap (plus keuntungannya). Ada beberapa cara alternatif agar Anda dapat menggunakan dana ini secara efektif.
Contoh: jika setelah melunasi sebagian pokok kredit, masih tersisa sebanyak Rp80.000.000, Anda bisa take over ke BNI Syariah. Dengan jangka waktu 30 bulan dan margin 6,10%, BNI Syariah hanya mengambil keuntungan Rp12.200.000 saja. Catatan: Anda harus mencicil sejumlah Rp3.073.333 per bulan selama 30 bulan kedepan, kemudian akan selesai cicilan Anda. Jangan lupa ada biaya-biaya yang muncul dalam proses take over ini seperti biaya notaris, asuransi, administrasi dan biaya lainnya.
Supaya efektif, lakukan pembayaran angsuran ekstra ini setelah membayar kewajiban cicilan KPR Anda pada bulan yang bersangkutan, sehingga nominal ini tidak digunakan bank untuk membayar bunga bulan tersebut.
[Baca Juga: Para Karyawan, Lebih Baik Beli Rumah atau Ambil KPR?]
Dengan beberapa kombinasi strategi diatas, Anda dapat mengurangi bunga atau keuntungan yang diterima oleh bank dan Anda dapat pula melunasi KPR dengan lebih cepat.
Jadi, Sebelum Kredit Rumah dengan KPR Anda Harus
Sebagai rangkuman, sebelum Anda mengambil KPR, Anda harus melakukan langkah-langkah dibawah ini:
Selamat Mencoba!
Bagi Anda yang masih bingung harus memulai dari mana, tenang saja Finansialku memiliki komunitas belajar properti. Cocok bagi Anda yang ingin memiliki rumah pertama atau juga investasi dalam properti, yuk gabung Komunitas Belajar Properti.
Rumah adalah sebuah kebutuhan bagi keluarga. Rencanakan dari sekarang agar Anda dapat mempunyai rumah bagi keluarga Anda. Sudahkah Anda merencanakannya?
Sumber Referensi:
Sumber Gambar:
Download E-Book Perencanaan Keuangan untuk Umur 20 an (GRATIS)